Обещали одно, строят другое: как понять, нарушил ли застройщик условия.

Что застройщик обязан передать именно вам?

По закону о долевом строительстве качество передаваемого объекта должно соответствовать договору, проектной документации и обязательным требованиям. В ДДУ должен быть определён конкретный объект, который получит покупатель. Условия договора на дату его заключения должны соответствовать сведениям проектной декларации. Поэтому проверьте предмет ДДУ и приложения, затем декларацию нужного дома на дату договора.

Реклама и сообщения застройщика важны как след обещания. Но предложение неопределённому кругу лиц по Гражданскому кодексу обычно считается приглашением заключить договор, если в нём прямо не указано иное. Если обещанное машино-место не определено как объект вашего договора, одна новость не даёт права требовать передачи этого места вместе с квартирой.

Паркинг обещали. Он есть в проекте или только в новости?

ГК ФСК сообщила, что под первыми тремя корпусами московского ЖК «Амбер Сити» появится двухуровневый паркинг на 775 машино-мест. В позднейшей декларации первой очереди подземная автостоянка предусмотрена: по трём этапам указаны 420, 236 и 119 мест. Их сумма совпадает с числом в новости. Это подтверждает проектное решение в данной редакции документа, но не доказывает, что паркинг уже построен.

Источник: новость ГК ФСК, проектная декларация.

Паркинг в проекте и личное машино-место — разные вопросы. Если для вас важно владеть местом, проверьте, определено ли оно в отдельном договоре. То же правило проверки предмета договора помогает с отделкой; обещание школы или вида из окна требует отдельной сверки документов и не превращается автоматически в характеристику передаваемой квартиры.

Как узнать, что обещанный проект изменился?

Застройщик обязан вносить изменения о проекте в декларацию через ЕИСЖС; закон также требует раскрывать там декларацию вместе с изменениями. Найдите свой дом в каталоге по номеру проектной декларации или адресу. Сохраните редакцию, действовавшую при заключении вашего ДДУ, и сравните её с текущей редакцией по нужному корпусу. Дата и номер документа важнее рекламного названия комплекса: изменение в другой очереди не доказывает изменение вашего дома.

Если сведения различаются, запишите, какое условие вашего договора и какая характеристика объекта затронуты. Само обновление декларации ещё не доказывает нарушение конкретного ДДУ. Для сроков ввода и передачи есть отдельный материал; здесь речь о характеристиках обещанного объекта.

Что делать, если при приёмке квартира не совпала с договором?

До подписания передаточного акта участник долевого строительства вправе потребовать акт о несоответствии объекта требованиям договора и проектной документации. Закон позволяет отказаться от подписания передаточного акта до исполнения застройщиком обязанностей по устранению такого несоответствия. Зафиксируйте конкретный недостаток, сопоставьте его с ДДУ и проектной документацией, сохраните документы и направьте требование застройщику.

Если отступление ухудшило качество передаваемого объекта или недостаток делает его непригодным для предусмотренного договором использования, закон, если договор не устанавливает иное, даёт покупателю выбор: безвозмездное устранение в разумный срок, соразмерное уменьшение цены либо возмещение расходов на устранение. Эти требования относятся к недостаткам передаваемого объекта; по одной новости о паркинге нельзя обещать тот же результат для отдельного машино-места или школы.

Так нарушены ли условия, если построили не то, что обещали?

Требовать можно исполнения условий своего ДДУ и качества передаваемого объекта по проектной документации; при подтверждённом недостатке — использовать предусмотренные законом требования. Одной рекламы для требования личного машино-места недостаточно. Следующий шаг — сохранить обещание, обе редакции декларации и свой договор, указать точное расхождение и, если оно касается передаваемого объекта, оформить его до подписания передаточного акта.